برهم زدن قرارداد اجاره با استناد به قانون - وبلاگ پنجره

به گزارش وبلاگ پنجره، افراد پس از بستن قرارداد نمی توانند آن را برهم بزنند، اما طبق شرایطی قانون اجازه فسخ بعضی معاملات را می دهد.

اکبرمنفرد وکیل پایه یک دادگستری در گفت و گو با خبرنگار درباره فسخ، انفساخ و تفاسخ اظهار کرد: اقاله و خیارات و انفساخ 3 دلیل اصلی برهم خوردن عقود و قرارداد ها هستند که هرکدام کارکرد و معنای خاص خود را دارد.

منفرد اعلام کرد: انفساخ به معنای شکسته شدن، برانداختن، تباه شدن و در فقه و حقوق به معنای از اثر افتادن یک عمل حقوقی خارج از اراده ایجادنمایندگان آن است؛ انفساخ یک انحلال قهری است به این معنا که عقد، بدون احتیاج به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین رفته و حق انتخابی برای طرفین یا دادگاه باقی نمی ماند. این انفساخ به گونه های مختلفی محقق می گردد.

این وکیل دادگستری اظهار کرد: براساس نقشی که اراده افراد در انفساخ دارد می توانیم آن را به سه گروه تقسیم کنیم، گاهی اوقات انفساخ به طور مستقیم به دلیل ارادۀ صریح طرفین عقد اتفاق می افتد، مانند اجاره ای که پس از خاتمه مدت 1 سال خود به خود از بین می رود.

وی ادامه داد: بعضی اوقات انفساخ ناشی از حکم قانون گذار است، اما در عین حال به گونه ای است که اراده طرفین عقد را اجرا می نماید برای مثال، چون هدف از خرید و فروش به دست آوردن کالا است، اگر آن چیزی که مورد خرید و فروش واقع می گردد قبل از رسیدن به دست خریدار از بین برود عقد فسخ می گردد و تعهد طرفین قراردادِ خرید و فروش از بین می رود.

وی ادامه داد: بعضی اوقات هم انفساخ به دلیل حکم قانون گذار با هدف تأمین رضایت طرفین است مانند زمانی که فوت یکی از طرفین عقد تمام قرارداد های جایز را منحل می نماید.

منفرد درباره تفاسخ (اقاله) گفت: اقاله به معنای بر هم زدن معامله با سازش طرفین است. اقاله فقط در عقود لازم وجود دارد، عقد لازم عقدی است طرفین نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ نموده و به هم بزنند.

این وکیل دادگستری اظهار کرد: درقانون مدنی به طور صریح تعریفی از اقاله ارائه نشده، اما چندین مرتبه از آن نام برده است، از جمله در ماده 283 قانون مدنی که بیان نموده بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی (توافق) آن را اقاله و تفاسخ نمایند؛ بنابراین دراقاله تراضی و توافق دو طرف عقدِ لازم، برای انحلال و بر هم زدن عقد لازم است.

وی درباره فسخ اعلام کرد: یکی دیگر از راه های بر هم زدن قرارداد ها فسخ است که به آن انحلال ارادی قرار داد یا اصطلاحا خیار گفته می گردد.

منفرد ادامه داد: طرفین در موارد خیارات می توانند با وجود شرایطی معامله را فسخ نمایند. فسخ درلغت به معنای نقض، تباه کردن و شکستن است و در اصطلاح حقوقی به معنای خاتمه دادن قرار داد به واسطه یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. یعنی یک طرف با اراده خود و بدون جلب رضایت دیگری می تواند قرار داد را بر هم بزند.

این وکیل دادگستری توضیح داد: فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث صندلی حقوقی یکی از مباحث از بین رفتن تعهدات است که به عقود لازم اختصاص دارد، زیرا در عقود جایز هر یک از طرفین می تواند هر زمانی که اراده کند عقد را بر هم زند.

وی اضافه کرد: مبنای فسخ ممکن است این باشد که طرفین قرارداد ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار داده باشند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می گردد که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.

منفرد اعلام کرد: بعلاوه امکان دارد مبنای فسخ حکم مستقیم قانون باشد، قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است به او حق می دهد که با فسخ معامله، از ضرر جلوگیری کند. مانند این که کسی خانه ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه گردد که سکونت در آن میسر نیست، در این جا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی فرد می تواند حق اجاره را فسخ کند.

این وکیل دادگستری توضیح داد: اثر فسخ نسبت به آینده است و با وجود 3 شرط محقق می گردد، قصد: یعنی فسخ نماینده باید اراده انحلال قرارداد را داشته باشد، رضا یعنی فسخ نماینده باید راضی به فسخ باشد و اهلیت که یعنی فسخ نماینده از لحاظ عقل و سن مسئله ای نداشته باشد.